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Qualitax. 02/07/2018

Los fondos podrán ejecutar más rápido las hipotecas impagadas

La Dirección General de los Registros y del Notariado avala que este último colectivo expida una nueva copia de la hipoteca de un inmueble para ejecutarla cuando un inversor compra una cartera de créditos fallidos.

ejecucion hipotecas

Los fondos que han adquirido carteras de créditos fallidos a la banca van a poder recuperar su inversión más rápido a través de la ejecución de las garantías hipotecarias. La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) acaba de dictar una importante resolución que recuerda que los notarios tienen facultad para “expedir otra copia con finalidad o fuerza ejecutiva de una escritura pública de préstamo, crédito o cualquier otra operación garantizada con hipoteca sobre una finca registral” cuando el solicitante no la haya obtenido previamente.

Hasta ahora, estos inversores, que tras la adquisición de carteras fallidas se convertían en los nuevos titulares de los créditos, veían obstaculizada su estrategia de recuperación, hasta el punto de que puede dilatarse durante años. La razón es que los inversores no pueden localizar ni obtener de la entidad financiera que les transmite los créditos una copia de la escritura de hipoteca con efectos ejecutivos, que es la clase de documento que se exige legalmente en España para ejecutar la hipoteca por la vía más ágil y privilegiada.

Nuevo escenario

Se trata de una situación bastante habitual, teniendo en cuenta la reestructuración del sistema financiero español y las transmisiones de créditos entre distintas entidades durante los últimos años. Es más, este problema hace que el mercado español de créditos fallidos haya perdido competitividad frente al de otros países vecinos y, sobre todo, es una variable que influye negativamente en el precio abonado por los inversores por los créditos si la entidad financiera que los transmite no puede localizar en sus archivos y entregar al inversor esa copia con efectos ejecutivos de la escritura de hipoteca.

Incluso la DGRN reconoce en una resolución anterior que “el fenómeno de la cesión de créditos en conjunto o carteras es relativamente reciente”, motivo por el cual no ha existido hasta ahora una respuesta homogénea ante los intentos de recuperación de los inversores.

El resultado final es que los inversores descuentan del precio que pagan a las entidades el tiempo y los costes de emprender otras vías legales, más lentas y de muy incierto resultado, que además tampoco les asegura acceder al activo hipotecado, cuando precisamente este documento es una garantía para el acreedor en caso de impago.

Consulta vinculante

Al respecto se planteó una consulta, cuya resolución es vinculante, ante la DGRN, cuya respuesta se decanta a favor de los derechos de estos inversores en créditos fallidos y, por tanto, nuevos acreedores de estos préstamos avalados por garantías hipotecarias, dotándoles de una vía que les permite obtener una copia del documento que les da acceso rápido a la ejecución o subasta y, llegado el caso, a la adjudicación del activo inmobiliario.

En su resolución, fechada el 28 de junio, la DGRN confirma que los notarios pueden expedir sin ningún problema una nueva copia con efectos ejecutivos a favor del fondo que adquiere la cartera de créditos fallidos garantizados con una hipoteca inmobiliaria si antes ese inversor no obtuvo otra.

Además, la DGRN no sólo confirma en todos los extremos la consulta, sino que además hace hincapié en que este nuevo criterio redundará en la disminución de tiempos en la ejecución del crédito hipotecario por parte de los inversores, lo que favorece el mercado de crédito y potencia la hipoteca como la mejor garantía para acceder al valor del activo hipotecado.

Fuente: Expansión.

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